こんにちは。ZEBiT営業担当です。
建設不動産業界において、建物の生涯にわたる環境負荷評価「LCA（ライフ・サイクル・アセスメント）」への注目が高まっています。中小ビルが、「この流れに取り残されずに追随していく＝座礁資産化を防ぎ生き残る」ためには、どのように対応すればいいのでしょうか。
1.エンボディド・カーボンへ向かう視線
これまでは、建物のCO2排出量削減と言えば、運用時に排出されるCO2、いわゆる「オペレーショナル・カーボン」が主戦場でした。しかし昨今、世界的な議論の中心は、建設時の資材製造や施工から修繕、解体に至るまで、運用以外のライフサイクルで排出されるCO2、「エンボディド・カーボン」へと徐々にシフトしつつあるように感じています。私が見聞きした中では、大手新聞メディアや「不動産×サステナビリティ」、「不動産×脱炭素」といったテーマを扱う業界セミナーイベントでも、この傾向が感じられました。
「運用段階の省エネはある程度手を打った。次はいかに作る時のCO2を減らすかだ」――そのような論調を耳にする機会が確実に増えています。
2.「運用時の排出量削減」は解決済みか？ 日本の実情を見るとそうは思えない・・・
確かに、新築物件においてエンボディド・カーボンの削減は不可欠であり、建物に関する時間軸の始まりから終わりまでをチェックする流れは、正しい方向性だと思います。しかし、日本の現状を冷静に見つめたとき、本当に「オペレーショナル・カーボンの削減」は解決済みと言えるでしょうか？
火力発電への依存度が約7割という日本のエネルギー供給構成や、業務ビルにおいて棟数ベースで中小ビルが9割を占めると言われる既存建物のストック状況を鑑みるに、運用時のCO2削減は依然として喫緊の課題であり続けるはずです。国策として掲げる排出量削減目標(2013年から2030年)を見ると、オフィスビルなど「業務その他の部門」には51%削減という、全産業の中でも特に高い目標が課されています。直近で公表されている2023年度の増減を見ると29.7%減まで到達しましたが、51%減までは、7年間でさらに21.3%分のCO2を削り落とす必要があります。やり易い対策は一巡し、難易度の高い「築古ビルへの施策の展開」が残された形が想像されます。
3.取り残される「中小規模ビル」たち
特に懸念されるのが、市場の大多数を占める「中小規模ビル」の存在です。
大手デベロッパーが手掛ける最新のSクラスビルでは、ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）化が進み、オペレーショナル・カーボンの削減は標準装備になりつつあります。一方で、築年数が経過した中小ビルはどうでしょうか。資金やノウハウの不足から、高効率機器への更新もままならず、脱炭素の波から「置いてけぼり」にされていないでしょうか。
エンボディド・カーボンの議論は重要ですが、それはあくまで「これから建つビル」や「大規模改修」の話が中心になりがちです。いま目の前に建っている、無数の中小ビルの運用時の排出量を減らさなければ、前述の51%削減や、日本のカーボンニュートラル実現は不可能ではないでしょうか。
4.ZEBiTが導く(導きたい)、築古建物の新たな可能性
その「置いてけぼり」にされかねない中小規模の築古ビルに、私たちが提唱したい手だてがあります。それは「既存ストックを活かしながら(座礁させず)、賢く脱炭素を実現する」という選択肢です。
大規模な建替えを行えば、当然ながら莫大な費用とCO2排出が発生します。対して、既存の躯体を活かしつつ、設備制御技術を用いて運用を最適化できれば、新たなCO2をほとんど生み出すことなく、即効性のある削減効果が得られます。
私たちが提案するZEBiTは、まさにこのギャップを埋めるためのソリューションです。 コストや手間の面で脱炭素化をあきらめていた中小規模の築古ビルに対し、設備投資を抑えながらオペレーショナル・カーボンを削減する。それは、華やかな新築ビルの建設や将来の法規制議論の影で置き去りにされがちな建物たちに、再び資産価値と環境価値を与える取り組みでもあると考えます。
「置いてけぼり」のリスクを感じられているビルオーナー様、ぜひ一度ZEBiTにご相談ください。地に足のついたアクションを、一緒に考えられれば幸いです。